豊島不動産株式会社

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ここでは、居住用のお部屋を借りる際に、ご案内している事項を記載しています。

大きくは、不動産の賃貸仲介に関して、契約までの流れと、その後のお引越の流れという2つを記載しています。少し内容が多いですがご了承ください。

賃貸不動産の仲介や契約までの流れについて

①不動産屋の仕組み等について

・まず、賃貸の仕組みですが、実はどこの不動産屋も取扱える物件はほぼ同じです。

・募集する不動産会社は、物件を不動産業者のみ閲覧可能な流通サイトに掲載する必要が原則としてあります。お客様を案内する物件をどれにするかの選定が不動産会社で異なるだけというのが大まかな理解として正しく(事業系の売買などはまた事情が異なります)、そのため、不動産会社を何件まわっても、同じ物件ばかり出てくるということが起こります。

・また、そもそもの理解として、オーナーから募集を依頼された業者と、お客様を案内する業者は、通常は別々です(同じであれば、自社募集の特定の物件のみしか案内できないこととなります)。そのため、お部屋について質問があった場合には、その都度、貸主側の業者に問い合わせて詳細を確認しなければ判明しないことは多いです。これは、一見、不知に見えるかもしれませんが、知ったかぶりや不確かな回答を避けるために必要であることをご承知おきください。

・お客様が普段見ている、スーモやホームズといった不動産情報サイトでは、実際の物件に加えておとり物件や終了している物件も多数存在している(不当なことですが、違反業者が多いこともまた事実です。)ため、ネット上に希望物件があっても案内不可能な場合があることにご注意下さい。また、物件が実際に募集されていても、前入居者の退去前であったり、好条件の物件や繁忙期では他者が先に申込をして契約予定であるなどタイミングの問題で案内出来ないこともある点にもご留意ください。

・不動産賃貸は、募集中の物件しか案内はできないので希望条件が厳しいと該当物件がない場合もあります。借りる側としては好立地・好設備で安いほど良いというのは当然なのですが、一方で貸主も商売で行っているため、条件の下限など相場はある程度決まっています。そのため、存在していないお宝物件が突然出てきて、自分が運良く契約できることを期待するよりも、あるものから良い物件を選ぶことが基本となります。条件をすべて満たす物件がない場合に何を妥協するかの優先順位をつけておくことも重要です。

②賃貸の契約までの大まかなな流れ

希望条件や引越日程などをお客様から伺い、物件情報をお送りします。ご来店のうえ、一緒に業者共通サイトを閲覧しながら決めることも可能です。
※既に希望の物件がある場合には、実際に募集中か、内見が可能か、などを確認します。

・気に入った物件があり、案内可能な場合には内見していただくことが可能です。

・内見後、契約したい場合には申込となります。
※良い物件ほど他者から申込が入る可能性が高いので、気に入った場合は申込までの時間を短くする方が安全です。

・申込後は貸主側の審査があり、貸主側の業者や保証会社から本人確認の電話などがあります。

・審査完了後、契約金の振込・重要事項説明の実施・契約書への署名押印等を行い、契約開始日以降に引越を行うこととなります。
※インターネットの契約や引越業者が紹介されるケースもありますが、不動産業者を通さず自分で手配した方が安くなることがほとんどです。

③注意事項について

・申込みから契約開始までは、大体2~3週間ほどとなります。貸主側の業者にもよりますが、大家も商売であり、よほど空室だらけの地域でもない限りは、それ以上待ってくれるケースは多くはありません。
※そのため、引越時期が確定していれば、逆算して物件の申込みをしなければならない日時も決まっていきます。

・引越前に、現在お住まいの解約手続きも並行して行う必要があります。解約日は一度設定すると、工事手配や次の募集開始などで原則変更はできないので、スケジュールをしっかり組む必要があります。

・多くの契約では、1ヶ月前(2〜3ヶ月前の場合もあり)に解約の通知をしないと、違約金が発生します。解約通知に書面が必須なケースもあるので、事前に契約書などの書類を確認しておくのが安全です。

申込後は、キャンセルできないものであり、審査が問題ない場合にはご契約となります。申込後にもかかわらず気になる物件が出るたびに内見し、キャンセルを繰り返すこと等は極めて不誠実であり、関係者すべてに迷惑がかかり、貸主の利益も著しく害するので、豊島不動産では申込の重複や物件の仮抑えといった対応は一切お断りしております。

・不動産の賃貸は、1部屋1,000万円以上する高額なものを他人と貸し借りするという重要な契約事です。初期費用、毎月かかる費用、通勤時間などの条件面も事前にある程度わかることであり、内見や申込の前段階で、通常の検討はしっかりと行っておくのが当然であり最低限の礼儀です。申込した後によく考えたら、お金が足らない・払えなかった、通勤時間が長過ぎた等の事前にわかる理由でキャンセルすることは、非常識と感じる事が当たり前であろうとは思いますが、念のためご認識ください。

④申込や契約に必要な資料や情報など

・申込時には以下の書類や情報が必要なことが多いです。(貸主側の指示により異なる場合もあります。)スムーズに希望の物件に申込をするためには内見までに予め準備しておくことが望ましいです。
1.顔写真付の身分証(免許証やパスポート等)
2.保険証
3.自分の勤務先の情報(名刺など)
4.現在の収入がわかるもの(給与明細の直近3ヶ月分や、源泉徴収票など)
5.緊急連絡先や連帯保証人(ご両親など)の住所・生年月日・電話番号・勤務先・年収・といった情報

・貸主側の要請により、契約までに必要書類が追加されるケースもあります(住民票の原本など)。追加がある場合には適宜ご準備頂きます。
※連帯保証人を設定する場合には、連帯保証人の印鑑証明書が必須となります。役所で取得する書類であるため、遠方から郵送となる場合には早めに依頼しておくことが望ましいです。

⑤契約に必要な初期費用・契約金

・物件の契約にあたり、以下の項目を支払うこととなります。
1.家賃・管理費:契約月の日割り分と翌月分を請求されることが多いです。
2.敷金(保証金):退去時に(精算のうえ残額が)返還されます。
3.礼金:返還されません。
4.仲介手数料
5.損害保険料
6.保証会社利用料:連帯保証人を設定する場合には、ない場合もあります
7.鍵交換代:ない場合もあります
8.その他、除菌費用・緊急時のサポートサービスの費用・書類作成費用など貸主側が設定するもの:ない場合もあります
※「4.仲介手数料」のみが豊島不動産が受領する報酬であり、それ以外は貸主側に支払う諸費用となります。
※特に8に関しては、借主に請求すること自体に疑問を強く感じるものも稀に目にしますが、借主側から要請して、貸主側が応じない場合にはどうにもならないケースも多いです。
※参考までに、豊島不動産が貸主から依頼を受けて募集するお部屋では、上記のうち1〜6(借主から要請があれば7)のみを原則とし、余計な負担は極力省いています。(ただし、このような募集会社は、残念なことにどちらかというと少数派だと思います。)

・合計額としては、大まかには敷金・礼金+家賃の3ヶ月分を見ておけば十分なことが多いです。
※家賃や管理費はそもそも毎月支払うものなので、それ以外の部分が実質的な初期費用となります。
※敷金・礼金・フリーレント(賃料無料期間)などを重視して、初期費用を下げることを重視した物件探しも可能です。

・契約金は、契約時までに振込契約時に現金持参のいずれかがほとんどです。(前者の方が多いです。)事前にしっかりと準備しておきましょう。



お引越しの流れについて

お部屋探しも無事終わり、契約も終わると、後は引越しがメインとなります。

引越しはやることが多く、また手続きすべき時期が決まっているものも多いため、漏れがないよう事前に確認しておきましょう。

※必要な手続きは家庭や地域などにより異なります。下記に記載していることが全てではない可能性がある点は、あらかじめご了承下さい。

①引越し前のお手続き

まずは、引越日を決め、平行して次の手続きを行います。

項目 概要
賃貸借契約
の解約予告

・現在のお住まいが賃貸の場合、事前に◯月◯日をもって退去するという解約予告が必要です。

・多くの契約では、1ヶ月前(2〜3ヶ月前の場合もあり)に予告することが契約で定められています。連絡が遅れてしまうと、必要以上に家賃や違約金を払うことも起こりえるため、契約書を確認し、余裕を持って対応しましょう。

・引越日の当日を解約日とすることもできますが、不測の事態を避けるためや、荷物の整理や移動などのために、1週間ほど重複期間を設けることも多いです。

引越会社
の手配

・引越会社に見積を依頼し、手配を行います。

複数社の見積りを取って比較・交渉することで費用が下がる場合も多いので、早めに対応することが重要です。

・繁忙期では希望日程が空いていないことも多々あるため、遅くとも引越日の2週間前には見積りを取得するようにしましょう。

転出証明書
の取得

・区外や市外に引越しをする場合は、新しい住民票の取得のために転出証明書が必要となります。(区役所や市役所で、転出届の用紙に記載し提出すれば、その場で発行してくれます。)

引越日の2週間前から受付可能です。

区内や市内の引越しの場合には、この手続は不要です。

国民健康保険
の資格喪失届

・国民健康保険に加入している方(自営業者など)は、区外や市外に引越しをする場合、旧住所で国民健康保険の資格喪失届を出し、新住所で新たに加入手続きをする必要があります。

・上記の転出証明書の取得の際に、同時に手続きを行うことになるので、保険証を持参しておきましょう。

電気・ガス・水道
の手配

・引越日の当日から電気・ガス・水道が使えるように、各事業者に連絡しておきましょう。電気・水道は当日でも大丈夫ですが、ガスは立ち会いが必要なので数日前に連絡しておくのが望ましいです。

・東京都の場合、東京電力東京ガス東京都水道局(区役所・市役所でも可)に連絡しましょう。電力やガスの自由化で、別の業者と契約する場合には、契約先に連絡してください。

・また、現在のお住まいの電気・ガス・水道を止める手続きも同時に行うことができるので、日にちが決まっていれば同時に行いましょう。

インターネット・
電話の手配

・現在の契約を継続する場合には、契約先のプロバイダー等に連絡しましょう。電話加入権(固定電話)がある場合には、「116」に電話すれば新しい電話番号が付与されます。

・新たに契約が必要な場合には、既存契約の解除と、新しい契約の手配をしましょう。

・光回線の開通等では、工事に時間がかかる場合もあるので、事前に確認しておくことが重要です。

その他契約
の解除・変更

・新聞や生協などの配達、ケーブルテレビなど、事前に解除や変更が必要な契約について手続きを行いましょう。

・各家庭で異なりますが、毎月お金を払っているものを洗い出すとモレがなくなります。

不要品の処分

・不要な家具など、処分手続きをしておきましょう。

粗大ごみの処分は、業者に依頼することもできますが、区役所や市役所のごみ収集の方が低コストですみます。

・手続きや回収日などは役所によって異なるので、事前に確認し余裕を持って対応しましょう。(豊島区はこちら

その他の
事前準備

・引越し先にエアコンや照明器具がない場合もあります。

引越し先の設備を確認し、住むためにすぐに必要な物は事前に購入しておきましょう。

・他にも、お子様の転校手続きなど、必要な手続きを行っておきましょう。

②引越し前日・当日のお手続き

引越しの前日から当日にかけての手続きです。

項目 概要
荷造り

・荷物のダンボール詰めなどを確実に終わらせましょう。

・引越し業者との契約によっては、荷造りまでしてくれることもあるので、事前に確認しておきましょう。

引越の時間の確認

・引越会社に、引越し開始の正確な時間を確認しましょう。引越しの前日に時間を連絡されることも多いです。

電気・ガス・水道
の停止・開始

・引越し前の物件のブレーカーを落とし、ガスの元栓を閉めておきます。

・引越し先の物件のブレーカーを上げ、洗濯機など電化製品が動作するか確認できるようにしましょう。また、ガス会社の立ち会い日程を調整し、ガスの開栓を行いましょう。

家電製品などの
動作確認

・電化製品が引越しのせいで壊れていないか、できれば引越し会社の人が帰る前に確認しておきましょう。

③引越し後のお手続き

引越日以後に行う手続きです。役所関係は早めに行いましょう。

項目 概要
前の賃貸借契約
の終了手続き

・引越し前のお住まいが賃貸の場合、鍵の返却・退去立ち会い敷金の精算・返金の手続きなどを行いましょう。

転入届・転居届
の提出

・引越し先の区役所や市役所に、引越し前に取得した転出証明書を持って行き、転入届を記載して提出しましょう。

・区内や市内で引越しをする場合は、転居届を記載し提出します。(転出証明書は必要ありません。)

・法律により、引越日から14日以内の手続きが必要です。

国民健康保険
の加入

・国民健康保険に加入する方(自営業者など)は、区外・市外からの引越しの際は、加入手続きが新たに必要となります。

・転入届と同時に行うので、役所で手続きを確認しましょう。

国民年金
の住所変更

・国民年金の第1号被保険者の方(自営業者など)は、区役所・市役所で住所変更手続きが必要です。

印鑑登録・
住民票の取得

・転入届を出す際には、同時に印鑑登録をしましょう。(印鑑証明書を取得する際に必要です。)

・また、運転免許証などの住所変更のため、新しい住民票を取得しておきましょう。

運転免許証
の住所変更

・警察署に運転免許証と上記で取得した住民票を持って行き、住所変更の手続きをしましょう。

・運転免許証などの公的証明書の住所変更をすれば、他の住所変更の際に運転免許証などが証明書として使えます。いちいち住民票を取らなくても済むため、色々な手続きがスムーズに行えます。

郵便転送
の手続き

・郵便局の窓口で、転居届を出しておくと、1年間ほど郵便物が自動で転送されます。

インターネットからも手続きは可能です。

金融機関・携帯電話
などの住所変更

銀行・証券・生命保険・損害保険・クレジットカード・FX口座・携帯電話・ポケットwifiなどの住所変更手続きを行いましょう。

・窓口以外にも、インターネットで手続きできる場合も多いので確認しましょう。

資格・会員などの
の住所変更

・登録している資格や会員などを確認し、必要に応じて住所変更手続きをしましょう。

・国家資格の中には、法律などで住所変更手続きが必須なものもあるので注意してください。

車・バイク
の住所変更

・車やバイクがある場合、住所変更手続きが必要となります。

・事前に車庫証明が必要となり、車種(軽や小型など)によっても手続きが異なるので、運輸支局に確認しましょう。行政書士などに手続きを依頼することも多いです。

挨拶など

・必要に応じて、ご近所への挨拶などを行いましょう。都心部では行わないことも多いです。

その他
の手続き

・勤務先や学校の住所変更手続きなどを行いましょう。

・他にも、犬を飼っている場合には狂犬病予防法などに基づき、犬の変更登録手続きが引越し先の区役所・市役所で必要となる場合があります。

それぞれ概要を説明しておりますが、ご不明な点などあればお気軽にお問い合わせください。